Para la obtención de la licencia de cambio de uso de local comercial/ oficina/ estudio/ garaje-aparcamiento a vivienda es absolutamente necesario que:
- se cumplan las Normas Urbanísticas del planeamiento municipal vigente que le afecten por su ubicación y las Ordenanzas municipales. Es decir, se tendrá que comprobar que la clave urbanística asignada a la edificación donde se ubique el local permite o no el uso de vivienda en planta baja, en planta entresuelo o principal y planta de ático. También habrá que cerciorarse de que la densidad de viviendas de la finca y de la zona no esté agotada, comprobando que el número de unidades existentes no exceda el número máximo de admitidas.
- se reúnan las condiciones físicas del local para dar cumplimiento a los Requisitos mínimos de Habitabilidad y solidez en edificios de viviendas y de la Cédula de habitabilidad, reglamentados por el Decreto 141/2012 (de 30 d'octubre).
No todos los locales son susceptibles del cambio, ya que en caso de incumplimiento de alguno de los condicionantes anteriores, no se podrá realizar legalmente el cambio de uso que se pretende.
Por lo tanto, es recomendable la realización de un estudio previo de viabilidad de la actuación, inspeccionando el inmueble a legalizar y analizando en profundidad toda la normativa recopilada anteriormente.
Con estas premisas se podrá redactar un informe escrito con las observaciones oportunas, una estimación de viabilidad para la obtención de la licencia y de presupuesto de la actuación, así como derechos de visado y honorarios del proyecto técnico necesario.
¿Puede una Comunidad de Propietarios impedir el Cambio de Uso?
Según una sentencia del Tribunal Supremo de Justicia se establece que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Por lo tanto, es necesario que en el Registro de la Propiedad conste una anotación expresa impidiendo dicho cambio para que pueda ser impugnado por la comunidad de propietarios.
Por otro lado, es necesario obtener el permiso de la Comunidad cuando hay que realizar obras importantes en elementos comunes, entendiendo como tales el cambio de estructura de la finca, las fachadas y supuestos similares.